购买越南商品房操作指南  

、越南的房地产投资法律以及税务

1越南的房地产投资法律,越南对于外国人开放购买不动产是从2015年的7月1号开始的,它开放了外籍的个人或者是公司拥有越南的不动产。只需要有护照以及合法进入越南的签证,就可以购买公寓,购买办公楼,也可以购买店面别墅等各种类型的不动产。房屋所有权对于外国人有一定的限制,对于单一的公寓项目来说,外籍人士所能持有的套数不能超过整个公寓项目的30%。对于像别墅或者是联排别墅来说,一个项目外国人所持有的户数不能超过总数的10%。外国人拥有房屋所有权的期限,跟越南人是不同的。对于外国人来说,自获得房产证起最多不能超过50年,另外可以依据政府的规定申请延长一次,也就是一百年。如果和越南人或者是定居海外的越南人结婚的话,外国人则可以拥有房屋的永久产权。

另外,外籍人士只获准购买一手住宅,或者从外籍人士手中购买二手住宅,越南居民不被允许出售住宅给外籍人士。在出售时,外籍业主可向本地和其他外籍人士出售,如出售给越南居民,则自动转换成永久产权。

 

2,越南商品房面积的算法:与中国不同,越南商品房一般算套内面积,所以越南一套75平方的商品房,实际相当于中国100平方的房子。

3,装修:越南大多数的商品房都是精装修出售的。

,4,购房保障:越南现阶段法律规定,开发商在取得建设,施工,环保,水电,消防等各种许可后,并完成地下施工工程后,可以对外公开销售。但必须取得知名银行的销售保函,今后如果开发商交不了房,购房人可向银行索赔。

5,按揭贷款:现阶段,除非持有越南工作签证,越南银行(本地银行和外资银行)不向外籍人士提供房屋按揭服务。不过,越南相关地产业务人员表示,相信不久的将来会向外籍人士开放按揭贷款业务。

6越南房地产的税收,首先购买的时候需要交房屋的保固费,有点类似于国内的维修基金,是房价的2%。另外在办理房产证的时候,需要支付0.5%的印花税。另外一个牵涉到的税收是增值税,这个是房价的10%,一般包含在房价中,但在购房合同里会单独列出。简单的说就是买房的时候我们一共要交2%的房屋保护费加上0.5%的印花税,加起来是2.5%。持有期间是没有房产税的, 但买了房子之后出租需要缴纳租金的10%,其中5%是VAT增值税,另外是5%的个人所得税。到最后把房子卖掉的时候,要交2%的交易税,按照当时的交易金额来计算,目前没有资本利得税,也就是国内理解的增值税。越南有些项目是可以进行期房的转让的,这一点最好在购买之前与开发商进行确认,一般来说,将来转让的时候,是需要向开发商交一定的费用,但是这笔费用相对来说不高。

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二、投资注意事项

 

在投资时对于地段物业和产品的选择要注意当地的特殊情况。首先一定要非常认真的去研究一下当地市场的实际状况,同时也要研究当地的人文,生活习俗,当地人的喜好,不能生搬硬套国内投资经验。因为毕竟作为外国人去投资,以后接盘的还是当地人,如果选择的地段或者产品不符合他们在若干年后的需求,那可能将会面临损失。

 

同时尽量选择当地的一个核心、重点发展区域,这样不论是以后出手或者是出租,相对来说更稳定也更有把握。在对项目的选择上也尽量去选择一些背景比较好的开发商,选择一些海外知名开发商,或者在越南排名前几位的开发商,这样对于房屋的质量,包括以后的管理方面相对来说更有保障。

 

三、投资环境及投资建议

 

以越南目前的发展阶段来说,投资环境总体来说还是相当不错的,外国人在当地也非常受欢迎(有点类似我们刚刚改革开放的时候)。当地的营商及法律环境肯定还有不尽人意之处,但就如同当年改革开放之初的中国一样,一切从无到有,都会逐步完善、发展。就对越南的观察研究,他们在许多方面的起点远远高于当年的中国,更何况他们还有中国这个改革“前辈”作为发展前进的模板,更可以避免我们曾经走过的弯路。

 

目前引领潮流的大多是新加坡、台湾、日本的开发商,无论是项目设计规划,还是项目品质,丝毫不亚于中国一线城市的项目。与邻近的柬埔寨首都金边相比,这里的项目更接”地气“(更适应、适合本地当前、及未来数年的实际需求)。

 

在项目选择上,其实这个是需要根据每个投资人的具体情况来看的,包括个人喜好,预算,以及关于投资方面的一些想法、如希望持有的时间选择等。

 

在现阶段来说,可以去投资它的核心区域、最好的地段、最好的产品,这是最不容易出错的选择。另外胡志明市第一条地铁与河内的第一条轻轨线即将在2019年试运行,2020年正式通车,可以在它的地铁沿线去寻找好的产品,这个是近阶段能够最快看到效果的。

此外还包括在未来重点规划的区域,例如胡志明市第二郡,这个区域未来将会有非常大规模的规划建设,包括很多的重点建设工程都会在这个区域;此外还有一个就是第七郡富美兴,这个区域也是一个非常重要的值得关注的区域(尤其是未来可能会建设的赌场与越南最大的国际邮轮码头)。此外河内还可以关注其重点建设的新CBD区,及毗邻的富人区。

 

除了胡志明市和越南首都河内市,旅游重点城市岘港、芽庄、甚至富国岛特区,都是非常值得关注的。因为越南旅游业在近几年都呈现爆发增长的态势,这两年国际游客数量都是以每年超过30%的速度迅速增长,并且未来几年很可能仍将保持这个趋势,随着基础设施进一步完善,越南的旅游地产也是十分值得关注的。

在越南如果投资房地产的话,如果做一个中期的选择,可能5、6年是一个比较合适的时间。当然在这期间,相信这个市场一定会发生一定的波动,但根据中国和周边国家的经验判断,基本上持有十年之内都没有什么大问题,只要耐的住,回报很可能让人惊喜。

 

四、投资越南房地产的风险

 

在越南投资房地产主要有以下几方面的风险。

 

政治风险,包括中国跟越南的关系,很多人都会担心中越关系,但其实如果你仔细研究分析一下就会发现,同为社会主义的两个国家,执政两党的关系始终十分密切,并保持着密切顺畅的沟通交流。前几年曾发生的排华事件,本质上是由于当时越南执政领导人的误判及一定程度上的纵容,而从另一个方面去看,经过此次事件,越南执政党相信也认识到如一味纵容民族主义情绪,将可能影响到其执政稳固性。因此,近年以来,两国关系渐渐稳步发展,尤其本届政府上台后,中越关系近两年总体明显呈现升温,对于越南来说,执政的稳定、经济的快速发展将是第一要务。因此以目前的国际政经环境,总体判断,今后小摩擦肯定会有,但相信双方政府都会将其控制在可控范围内。如无意外,两国关系在未来总体将呈现曲折上升的态势。

 

汇率风险,与中国一样,越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家,它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此,我们需要及时关注越南的经济基本面,包括进出口状况、外资流入状况(不要忽视侨汇的因素),以及越南的外汇储备状况(2017年越南外汇储备创历史新高,达近600亿美元,进出口额超4000亿美元)。

 

法律以及政策变动的风险,当出现了房地产过热的局面时,政府可能会出台一些新的税收政策。比如征收增值税,也就是资本利得税。

 

建设的风险,不同的项目之间,它的品质以及管理是有一定差别的,因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商。

 

资金进出,越南外汇管制十分严格,必须严格按照越南法律规定的流程购买房产。如果到越南去购买房产,首先要有合法进入越南的签证,一般会使用旅游签证进入越南,然后必须在越南的当地银行开一个账户,包括美元和越盾双币种的账户,这个是专门针对外国人的,然后用美金从海外账户转到自己在越南开的这个账户(目前外国人在越南银行开始的账户,是不能存入现金的。但是,越南的房产开发商是接受现金作为购房款的)。所有的购买行为,包括从自己的账户转到开发商的账户,都是用越盾转的。所有的结算货币都是越盾,包括出售的时候,也是以越币盾结算。作为外国人,从资金进入越南,直至日后资金返回,整个路径我们必须严格遵照越南的法律规定,这样才能保障自身的利益不受损害。

地下钱庄:由于中越民间商业活动非常活跃,资金需求量大,所以地下钱庄也非常活跃,快捷,便利,可信赖,而且汇率也比银行的好。但大规模的资金通过地下钱庄走,肯定有一定的风险。

口岸自由兑换,中越两国最近通过协议,两国货币在口岸自由兑换和进出

 

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